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【经验分享】BIM运维:基于BIM的运维在SOHO的探索

  作者:数据中心最佳实践 新闻 2018-06-05 40浏览

随着全球建筑行业日趋规模化、复杂化、快速化,BIM技术在建筑行业日益成熟并逐步推广开来。但是我们也能发现,BIM技术的应用大都集中于建造项目的前期设计、施工阶段,投入大量人力、物力、财力的BIM模型,在建筑完工交付后大量闲置。本文将结合应用案例,探讨BIM在运维方面的应用。一些国内领先的私营开发商敏锐的意识到这一点,投资的低效应用也导致运营管理问题层出不穷,他们在吸纳国内外的BIM运维经验后,进行了大胆尝试,在3D能效管理平台的基础之上为运维管理量身打造,将BIM与能源管理系统进行融合。项目中还有更多的系统逐步接入BIM运维平台,为物业管理提供更多的帮助。为整体市场基于BIM的运维做出了新的尝试。在不远的将来,BIM除了覆盖物业管理,也将会延伸至商业管理中,也许将整合建筑物整个生命周期的建筑信息及应用也未可知。
1.项目背景(1)运维单位介绍
北京博锐尚格节能技术股份有限公司是国内最早专注建筑能源管理解决方案开发、实施、运营的企业之一。致力于在大型公共建筑管理领域为更多客户提供最好的建筑管理系统、产品和服务。其拥有一支专业的BIM运维项目团队,团队成员根据客户提出的设计要求进行针对性开发,经历了从方案初设到大数据应用的全过程,开发出了一套全新的基于BIM的物业管理系统,并将其使用到实际案例中。目前其产品已被广泛应用于商业建筑、政府办公楼、写字楼、校园、医院、酒店、大型园区、数字城市等领域。
(2)运维项目介绍
项目地址位于东二环朝阳门桥西南角,拥有总建筑面积33万多平方米,包含166,000平方米的写字楼及86,000平方米的商业区域,全新的工作休闲空间使项目与周边枢纽的联通趋于完美化。贯穿建筑群南北的中央大道及地下商城向北面与朝阳门SOHO(一期与二期)及地铁站出入口相连,同时向东通过横跨东二环的天桥与外交部大楼毗邻。
望京SOHO位于北京市朝阳区望京街与阜安西路交叉路口,由世界著名建筑师扎哈 · 哈迪德(Zaha Hadid)担纲总设计师,占地面积115,392平方米,规划总建筑面积521,265平方米,望京SOHO办公面积总计为364,169平方米,项目由3栋集办公和商业一体的高层建筑和三栋低层独栋商业楼组成,最高一栋高度达200米。2014年建成后,望京SOHO是从首都机场进入市区的一个引人注目的高层地标建筑,誉称“首都第一印象建筑”。
2.BIM运维实施目标及方案
(1)BIM运维实施目标
SOHO项目通过使用多项绿色建筑的先进技术,比如高性能的幕墙系统、日光采集、百分之百的地下停车、污水循环利用、高效率的采暖与空调系统、无氟氯化碳的制冷方式以及优质的建筑自动化体系,为客户提供智慧能源与精细化设备设施管理的服务。
(2)BIM运维实施方案
SOHO中国作为国内知名的地产集团,一直致力于将新的技术与建筑进行融合,提升商业价值的同时,为客户提供更好的体验。2013年6月,SOHO中国推动旗下的银河SOHO、望京SOHO建设能源管理系统,而博锐尚格大胆的将能源管理系统与BIM技术相融合,为项目提供具有更高价值的整体物业管理解决方案——iSagy BIM,基于BIM的物业管理系统。这套基于BIM的整体解决方案,使空间信息与实时数据融为一体,物业管理人员可以通过3D平台更直观、清晰的了解楼宇信息、实时数据等相关节能情况,最终完成3D能效管理平台向BIM运维管理平台的成功转型。该项创新将对公共建筑的全生命周期管理起到革命性作用。
图3.21-1 银河SOHO、望京SOHO该项目是对BIM技术、云计算、物联网等的综合运用,涉及信息总览、水力平衡系统、机械通风系统、感测系统、照明系统、电梯系统、温度分布系统、视频监控系统等的物业管理系统,用于建筑运营维护阶段的建筑信息管理。
3. BIM运维内容及实施成果
(1)机械通风图3.21-2 机械通风模型机械通风系统通过与BIM技术相融合,可以在3D基础上更为清晰直观的反应每台设备、每条管路、每个阀门的情况。根据应用系统的特点分级、分层次,可以使用其整体空间信息,或是聚焦在某个楼层或平面局部,也可以利用某些设备信息,进行有针对性的分析(如图3.21-2)。
管理人员通过BIM运维界面的渲染即可以清楚的了解系统风量和水量的平衡情况,各个出风口的开启状况。特别当与环境温度相结合时,可以根据现场情况直接进行风量、水量调节,从而达到调整效果实时可见。在进行管路维修时,物业人员也无需为复杂的管路而发愁,BIM系统清楚的标明了各条管路的情况,为维修提供了极大的便利。
(2)垂直交通
图3.21-3垂直交通模型3D电梯模型能够正确反映所对应的实际电梯的空间位置以及相关属性等信息。电梯的空间相对位置信息包括门口电梯、中心区域电梯、电梯所能到达楼层信息等;电梯的相关属性信息包括直梯、扶梯、电梯型号、大小、承载量等。3D电梯模型中采用直梯实体形状图形表示直梯,并采用扶梯实体形状图形表示扶梯(如图3.21-3)。
BIM运维平台对电梯的实际使用情况进行了渲染,物业管理人员可以清楚直观的看到电梯的能耗及使用状况,通过对人行动线、人流量的分析,可以帮助管理者更好的对电梯系统的策略进行调整。
(3)温度监测
图3.21-4 温度监测BIM运维平台中可以获取建筑中每个温度测点的相关信息数据(如图3.21-4),同样,还可以在建筑中接入湿度、二氧化碳浓度、光照度、空气洁净度等信息。
温度分布页面将公共区域的温度测点用不同颜色的小球直观展示,通过调整观测的温度范围,可将温度偏高或偏低的测点筛选出来,进一步查看该测点的历史变化曲线,室内环境温度分布尽收眼底。物业管理者还可以调整观察温度范围,把温度偏高或偏低的测点找出来。结合空调系统和通风系统的调整,可以收到意想不到的效果。
(4)水平衡
图3.21-5 水平衡
通过与水表进行通讯,BIM运维平台可以清楚显示建筑内水网位置信息的同时,更能对水平衡进行有效判断。
通过对整体管网数据的分析,可以迅速找到渗漏点,及时维修,减少浪费。而且当物业管理人员需要对水管进行改造时,无需为隐蔽工程而担忧,每条管线的位置都清楚明了(如图3.21-5)。
(5)租户信息
图3.21-6 租户信息
BIM运维平台不仅提供了对租户的信息管理,更提供了对租户能源使用及费用情况的管理(如图3.21-6)。
这种功能同样适用于商业信息管理,与移动终端相结合,商户的活动情况、促销信息、位置、评价可以直接推送给终端客户,提高租户使用程度的同时也为其创造了更高的价值。
(6)地下室设备
图3.21-7 地下室设备
清晰显示地下室设备信息及工作状况,迅速对设备进行定位(如图3.21-7)。
一般建筑中,设备用房、电力用房大多设于地下室。通过BIM运维平台,可以对这些设备的运行情况、设备信息、备品备件、维修信息等进行管理。同时,与智能停车系统相集合,还可以清除显示停车状况,帮助客户寻找车位、寻找车辆,帮助物业人员进行车库的统一管理。
(7)视频监控
与视频监控系统的对接可以清楚的显示出每个摄像头的位置,单击摄像头图标即可显示视频信息。同时也可以和安防系统一样,在同一个屏幕上同时显示多个视频信息,并不断进行切换(如图3.21-8)。
图3.21-8 视频监控
与传统的系统相比,其位置信息更为清晰,视频信息连续调用的程度更高,可以大大提升原有系统的功能。
(8)数据分析
图3.21-9 数据分析
数据分析页面将银河SOHO的能耗按照树状能耗模型进行分解,从时间、分项等不同维度剖析建筑能耗及费用,还可以对不同的分项进行对比分析,使管理者可以从这种带有韵律的可视化数据中发掘更深层次的含义(如图3.21-9)。
4. 项目实施经验总结
BIM运维平台的应用场景远远不止上文提到的功能,它是建筑内最顶层的平台,与建筑内各个系统对接的同时,还可以横跨建筑的物业管理、商业管理等多个领域。而且在BIM平台高可视化的基础上,可能一个很小的技术创新就可以带来客户更好的应用体验。试想当我们的客户不再需要为寻找车位而烦恼,不再为孩子在商场内乱跑而担心,不再为去哪家店而难以抉择的时候,他们可以把更多精力放在商家为他们提供的用户体验上,从而为商家创造更多的关注和价值。
在上文的案例中,我们也在和SOHO的管理者不断探讨如何使管理提升到更高的程度,如何让建筑本身焕发出更高的价值。与能源管理系统、BA系统、停车管理系统等的对接仅仅是建设BIM运维平台的第一步,在此基础上还可以整合更多的信息与应用,如对商家的信息管理(如活动信息推送、定位、介绍等)、客户信息管理(防走失、儿童看护等)、设备的台账管 理、系统运行的管理等。
BIM是一个可视程度非常高的一体化平台,与传统系统结合后可以大大提升原有系统的应用程度,而且通过将定位系统、信息系统等包含进来,就可以创造更多更有价值的用户体验。在SOHO项目的应用,仅仅是我们对BIM运维的初步尝试,未来这种技术将会推广到如商业、办公、机场、博物馆等更多的公共设施中去。而且随着BIM技术更广泛的应用,BIM运维必将为更多的建筑管理者提供更好的管理手段与体验。
(转自 建客联盟)
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